随着城市化进程的加速，各地方相继推出了留用地政策，用来弥补被征地农民的损失以及利用留用地来发展新农村的第三产业，这个政策应该来说相当得人心的，问题的关健是如何利用好这个留用地呢？

      众所周知的原因，农村人才相对稀缺，用留用地来发展大型项目需要花费大量的精力，政府机关固然人才济济，然农村作为一个相对自治的基层组织，政府官员来牵头帮农村发展三产项目这种吃力不讨好的事情是唯恐避之不及，政府领导也希望找到一个多快好省的办法来解决此种发展问题，因为利益关系，恐怕没有比招商引资这个事情更简捷易行的了，政府只要协助新农村把投资商吸引进来，土地折价成一定比例的股份，就当是大功告成了，至于其中的细节，政府毕竟还有更重要的事情要去考虑，可能会忽视掉如何更好的维护村民的利益？

      作为农村培养的律师，我更关注的是，在政府部门的强力支持下引进来的客商会不会反客为主？会不会利用农村无人才来以小博大，会不会利用合作开发之名侵占本属于村民的利益？下面我就为此来谈那种商人会如何操控合作之名来达到目的之手法。

       由于留用地是政府给村民的一种变相福利，村民可以无偿得到除商品房开发之外的所有三产项目之开发权利，不象那种要投资商开发项目需要先去拍买进一块土地，然后要层层立项上报申批，需要花费大量的金钱与精力。由于土地的昂贵，一块50亩的商业用土地，在杭州城效能达到500万左右一亩，也就是纯土地出让金就要2.5个亿人民币，如果要把这50亩全部按商业性质开发，按容积率与政府规定的每亩地的投入比计算，总投资额度可能会达到10亿元。

      如果找个有实力的投资商进来的话，严格按市场化经营，相信不会有什么大的问题，问题的关健是在农村缺乏人才的这个大前题与相关政府职能部门是不是真正的人民利益至上原则放在心里？如果我是投资商，我会如此操作。

      首先我会与相关部门协商，如果有50亩留用地需要开发，把留用地折算成市场价，如果对方容易被忽悠，我就尽量把留用地折的价格低一些，反正这种土地价格没有可比性，只要把招商部门与政府相关部门工作做通，相信那些农村干部的能力有限，毕竟这些人是文化素质与个人品质方面都达不到一定的高度的农村人，很容易受他们的上级的影响，所以说价格问题关健在领导，那些领导对这些与己无切身利益的事不会太在意，土地价格只要不太过份就是了，打个市场价五六折不会有太多问题的。

       其次，我要忽悠那些缺乏市场意识与操作手腕的人，我会描绘一个很大的蛋糕，让那些决策者都相信我所出的可行性方案是经过专家论证的，确实有很大的投资密度的，如果与我合作，会把50亩留用地政策用好并做大这50亩的。当然我也会按所出的可行性方案来筹划这个项目的，这个项目的投资额确实会有可行性方案约定的投资额度的，真的会投入前面所述达到10亿的力度。

      再次，经过多方磨合，我会与留用地所在村委签署相应的合作开发协议，会约定双方所占股份比例，由于投资额度要达10亿，土地价款只有2.5亿，我方需要投入7.5个亿，那我方应该占有75%的比例，这一点在经过上二个阶级，相信是没有异议的了。

      在双方共同合作开发项目协议签署后，村里的留用地就是正式纳入到双方共同成立的项目公司里了，也就是说土地属于公司资产了，如果我方同时把7.5个亿也同时存在该项目公司下，那就没本文所述的风险了，问题的关健是无商不趋利，我不会傻到把7.5个亿的现金流傻傻的放在帐上，如果有那个钱，我干嘛还要在意那些留用地？

      那如何做到投入少而产出多呢？如何来达到控股项目公司的目的而不需要投入很多的股本金呢？如果操作的好的话，相信通过如下的方式会很容易达到目的。我在把留用地纳入项目公司名下后，通过招投标后，让中标单位垫付部份资金或直接用留用地的评估价来取得一定比例的贷款来支付给承建单位，留用地价格折价时是按500万一亩折算的，如果重新评估时，价格应该会有800万左右一亩，按50亩算，则土地重估价格时会有4个亿，商业银行一般会按6折价发放相应贷款，也就是说有2.4个亿的现金贷出来，我有了2.4亿现金流，相信能把投入10个亿的项目进度做到50%以上工程量，那还需要投入5个亿才能把项目做完，怎么办？那些没头脑的人估计是束手无策了，其实这个时候应该问题不是很大了，因为在建工程也是可以贷款的，如果在2.4亿快用完时，把建好的工程量去评估的话，可能评估价会在5个亿以上，商业银行可以再次为在建工程贷款，贷款额度可能会有3亿以上，同时如果财务需要，可以对外预招租或卖楼花，有了这三个亿，相信项目基本上差不多可以完工了，如果资金还有缺口的话，通过上述方法应该可以解决。随着项目的完工，资金可以陆续收回还贷，余下的房产可以分配了，由于我是大股东，我当然占有75%的份额，如果可能的话，我会占有更多的份额，用什么办法呢？那就是按市场价把房子分配给股东村委，让村委的干部可以在村民面前有个交待，当然这需要做大量的工作，相信如果真按此分配，那些村民也不会觉得吃亏，搞不好的话，他们是认为白白拿了几个亿的房产，毕竟以村民的素质在商业化运作模式下其利益很容易被牺牲掉的。至此，这10亿的项目算是大功告成了，我这个所谓的投资商仅仅是运作了一下这个项目，基本上在没花多少钱的情况下，成功的占有了75%的股份，真正的让知识变成了财富，实实在在的在村委班子与那些政府部门领导的关心下让梦想变成了现实，也让那些村民仅仅凭借了一个指标白白的得到了2.5个亿的房产，我这个项目班子真正做到了不仅仅是双赢，而是多赢的局面，这个结局来自于各阶层的关心与支持，让我这个空手套白狼的目标得以实现。

      美梦成真那当然是人生一大快事,如何让上述这种商业化模式破产,相信只要在政府职能部门与作为股东的村委班子的强势干预下,相信不会付出巨大代价的。那怎么防范呢？这也是本文要所述的目的。

      其实上述商业化运作不是说不行，只要利益分配得当，也是可行的，毕竟在这个知识等于财富的年代，有付出总得有回报的，村民没有能力做项目，总得请人来做，但代价要合适。

      如果项目运营商一定要坚持按上述比例占有股份的，也不是说不行，那就按真正的商业化模式来运行，村民投入价值2.5个亿的土地，那项目开发商也必需投入7.5个亿的资金，并且该资金不得挪作他用，必需在股东的监管下运用资金，或者不得把土地和在建工程抵押给银行去获取贷款，总之一句话，你要占上述比例，必需实实在在的投入了比村民多三倍的资金，而且在运行当中，村委作为小股东，有权监管资金流向，免得被大股东侵占。相信如是真诚的合作开发商，是不会介意的，如果想空手套白狼的人可能会没激情搞开发了。当然还有一个办法是，政府部门派出精兵强将或邀请运作过大型项目的人才来组织开发，相信由基层政府出面来协助村委运作项目，那是比商业模式下的开发商容易成功多了，关健是政府是不是愿意来做造福一方百姓的千秋功业呢？政府部门如果愿意大力培养治下的村民，相信现在的不少年青的有学历的村民也不会是扶不起的刘阿斗。

                           杭州李律师随笔谈